前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)招投標(biāo)是否無(wú)效?業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)?
近日,十堰市竹山縣人民法院審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛。
案情回顧
安心物業(yè)公司(化名)是竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),因小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì),自建設(shè)以來(lái)一直由該公司提供物業(yè)服務(wù)。
2021年1月27日(房屋交付當(dāng)日),小區(qū)業(yè)主黃某與安心物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》,合同明確:住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積每月1.3元/㎡收取(2024年6月下調(diào)至1.1元/㎡);交費(fèi)方式為交房時(shí)預(yù)收一年,后續(xù)按年交納。因黃某未交納2022年1月至2025年4月期間物業(yè)費(fèi),安心物業(yè)公司多次向黃某催要尚欠物業(yè)費(fèi)6000余元。
面對(duì)催繳,黃某提出抗辯:安心物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序,違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,應(yīng)屬無(wú)效合同,作為小區(qū)業(yè)主不應(yīng)繼續(xù)支付物業(yè)費(fèi)。雙方協(xié)商無(wú)果后,安心物業(yè)公司訴至法院。
前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)招投標(biāo)
是否無(wú)效?
根據(jù)雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn),承辦法官結(jié)合《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及類案裁判規(guī)則作出詳細(xì)解析。
法律條文
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條規(guī)定:“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是,該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外”。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定:“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條系對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的規(guī)范,以便督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)管理和服務(wù)水平,盡職地履行自己的職責(zé),其所調(diào)整事項(xiàng)并不涉及國(guó)家利益或社會(huì)公共利益,該規(guī)定應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定,而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。即使安心物業(yè)與開(kāi)發(fā)商的《前期物業(yè)服務(wù)合同》未經(jīng)招投標(biāo)即簽訂亦不必然導(dǎo)致該合同無(wú)效,小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定支付物業(yè)費(fèi)。
最終,法院根據(jù)查明的案件事實(shí),結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定,判決黃某限期內(nèi)向安心物業(yè)公司支付欠交物業(yè)費(fèi)6000余元。
編輯:陸興敏