城市更新是一道時(shí)代考題。

大量建于二十世紀(jì)七八十年代的老舊小區(qū)設(shè)施老化、功能缺失，是推倒重來(lái)、異地安置，還是修修補(bǔ)補(bǔ)、維持現(xiàn)狀?近年來(lái)，從中央到地方都在探索新的答案。

航拍鏡頭下，兩江四岸的江城武漢風(fēng)景如畫。

2025年8月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。也就是說(shuō)，不搞大拆大建，在原址上拆危建新，讓老房子“翻新”為好房子。

原拆原建是城市更新中的一項(xiàng)具體實(shí)踐，專家說(shuō)這是“城市更新中一塊難啃的骨頭”，居民認(rèn)為這是“翻新升級(jí)的好機(jī)會(huì)”。它之所以具有“樣本價(jià)值”，因?yàn)樗鼛缀躞w現(xiàn)了城市發(fā)展轉(zhuǎn)型中的全部難點(diǎn)：不像建設(shè)新城那樣大干快上，而要在舊空間里解決復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和共識(shí)問(wèn)題;不是大包大攬式的傳統(tǒng)治理，而需經(jīng)歷一場(chǎng)從包辦式轉(zhuǎn)向自主式的深層變革;不只滿足于居住條件的物理改善，更要撬動(dòng)城市發(fā)展理念、治理方式、人文價(jià)值的深層回歸。

它是民生工程，也是一個(gè)重要支點(diǎn)：撬動(dòng)城市發(fā)展思路之變，檢驗(yàn)治理現(xiàn)代化的成色。近年來(lái)，武漢在原拆原建上進(jìn)行了積極的實(shí)踐。

怎么改?

推動(dòng)一場(chǎng)更新范式的深刻轉(zhuǎn)變

習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，“城市建設(shè)必須把讓人民宜居安居放在首位”。這句話點(diǎn)明了城市更新的根本立場(chǎng)，也劃定了發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的方向。

老舊住房怎么改?

過(guò)去幾十年，人們熟悉的做法無(wú)非兩種：要么修修補(bǔ)補(bǔ)，要么異地還建?！按蟛鸫蠼ā痹谳^短時(shí)間內(nèi)解決了大量群眾的住房短缺問(wèn)題，曾為城市高速發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)，但也留下了一連串問(wèn)題，到了必須與時(shí)俱進(jìn)調(diào)整的時(shí)候。

首先是提升生活品質(zhì)。過(guò)去人們對(duì)房子的需求是“有沒有”，現(xiàn)在走向了“好不好”。老舊小區(qū)修修補(bǔ)補(bǔ)難以從根本上解決問(wèn)題，因?yàn)樵S多老房子本來(lái)就是預(yù)制板結(jié)構(gòu)，不隔音、不保暖，管線雜亂，大多數(shù)沒有電梯，有的甚至沒有獨(dú)立廚衛(wèi)。原拆原建就是在對(duì)癥下藥，全新建筑、全新設(shè)計(jì)、優(yōu)化戶型……讓老房子真正變身為好房子。

居民投票表決。方輝 供圖

其次是延續(xù)生活記憶。青山21街坊原拆原建項(xiàng)目的居民目前已有十余戶搬回新居。他們說(shuō)，原拆原建最吸引人的，就是兩個(gè)“原”字——原來(lái)的地方、原來(lái)的家。人是社會(huì)關(guān)系的總和，生活記憶是生活品質(zhì)中沉甸甸的一部分。令人唏噓的是，多年來(lái)，不少拆遷居民搬走后，舍不得幾十年鄰里情，離不開熟悉的菜場(chǎng)、醫(yī)院、公園，又悄悄回到老地方租房聚居。原拆原建最貼心的地方，就在于不離開原址、不拆散鄰里，讓老街坊在老地方過(guò)上新生活。

還有完善配套設(shè)施的。老舊小區(qū)配套普遍嚴(yán)重滯后：養(yǎng)老設(shè)施缺位、停車位不足、電動(dòng)自行車充電難、消防通道不暢。原拆原建不是孤立地蓋房子，而是以“現(xiàn)代社區(qū)”統(tǒng)籌居住設(shè)計(jì)——養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、便民商業(yè)同步跟進(jìn)。過(guò)去幾十年積存的短板，借改造機(jī)會(huì)一次性補(bǔ)齊。

原拆原建所撬動(dòng)的，遠(yuǎn)不只幾棟樓的物理更新，更是一場(chǎng)城市發(fā)展價(jià)值觀的深層校準(zhǔn)。它把人的感受、人的記憶、人的美好生活作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。從青山21街坊到黃陂六中小區(qū)，從萬(wàn)松園路251號(hào)到湖北大學(xué)危舊改項(xiàng)目，這些試點(diǎn)看似微小，卻觸達(dá)城市治理的敏感神經(jīng)。城市更新，終究不是只算經(jīng)濟(jì)賬，更要算人心賬。當(dāng)每一處改造都向著“人的方向”落筆，城市便不再只是地理空間，更成為承載集體記憶與美好生活的生命體。

如何辦?

推動(dòng)一場(chǎng)治理思維的深層變革

原拆原建如何辦?

它之所以很難，就難在倒逼我們重新思考：在一項(xiàng)事關(guān)群眾切身利益的工作中，政府該干什么，群眾該干什么，事該怎么商量?

首先是角色轉(zhuǎn)換，政府當(dāng)好組織者，群眾成為主人翁。在過(guò)去的異地拆遷中，通常是政府大包大攬，群眾被動(dòng)安置。原拆原建屬于“自主更新”，意味著政府從“包辦者”轉(zhuǎn)向“引導(dǎo)者”，搭平臺(tái)、出政策、守底線，不再替居民定方案、選戶型;群眾也不再是“被動(dòng)安置對(duì)象”，而是“自我更新”的主體。自己協(xié)商方案、自己決策重大事項(xiàng)、自己監(jiān)督工程質(zhì)量。這不是政府“甩手”，而是政府“放手”;不是群眾“等靠要”，而是群眾“自己來(lái)”。

其次是資源整合，聚攏人心。原拆原建不能由政府大包大攬，也不能完全甩給居民自己。錢從哪里來(lái)、地從哪里來(lái)?單靠一家一戶力量有限，單靠政府財(cái)力難支，需要走出一條“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)參與、居民共擔(dān)”的路子，把各方資源聚合到一起。比如，黃陂六中小區(qū)項(xiàng)目引入平臺(tái)公司墊資代建，湖北大學(xué)危舊改項(xiàng)目則爭(zhēng)取專項(xiàng)資金和銀行貸款支持，因地制宜想辦法，路慢慢就走通了。資源整合，聚的是資金，更是人心與合力。

再次是基層協(xié)商共治。正如參與項(xiàng)目的基層干部所言，原拆原建最大的難點(diǎn)不是錢和技術(shù)，而是“人”，如何讓成百上千戶利益多元、訴求各異的居民達(dá)成共識(shí)。這恰恰倒逼基層治理從“我說(shuō)你聽”轉(zhuǎn)向“大家商量”，從“替民做主”轉(zhuǎn)向“讓民做主”。萬(wàn)松園路251號(hào)項(xiàng)目涉及一棟D級(jí)危房104戶居民，4年間遲遲無(wú)法推進(jìn)，就是因?yàn)橐庖姴唤y(tǒng)一。轉(zhuǎn)機(jī)就在于在政府引導(dǎo)下成立了“聯(lián)合社”，讓群眾自己協(xié)商方案、自己決策。設(shè)計(jì)方根據(jù)居民意見修改了30多版圖紙，每個(gè)人都在方案中獲益，共識(shí)終于達(dá)成。

“人民城市人民建”不是一句口號(hào)，而體現(xiàn)在每一個(gè)協(xié)商的細(xì)節(jié)里、每一次方案修改的全身心投入上、每一戶居民從“要我改”到“我要改”的轉(zhuǎn)變中。

商量著辦，辦出的不僅是房子，也是信任。一個(gè)能自己商量著把樓拆了建起來(lái)的社區(qū)，更有能力應(yīng)對(duì)未來(lái)的公共事務(wù)。這場(chǎng)治理思維的深層變革，正是國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化在城市基層的生動(dòng)注腳。

帶來(lái)什么?

推動(dòng)一場(chǎng)發(fā)展內(nèi)涵的深度重構(gòu)

原拆原建會(huì)帶來(lái)什么?

它帶來(lái)的不只是新房，更是發(fā)展理念、基層治理、人的價(jià)值的重構(gòu)。

從城市發(fā)展看，原拆原建讓“內(nèi)涵更新”逐漸成為增長(zhǎng)動(dòng)力。不新增建設(shè)用地，卻在老地方建起好房子，補(bǔ)齊公共服務(wù)短板，這是內(nèi)涵式發(fā)展的具體實(shí)踐。它意味著投資的邏輯變了，從擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)的大拆大建，轉(zhuǎn)向居民真實(shí)需求牽引的精準(zhǔn)投資;產(chǎn)業(yè)的邏輯變了，綠色建材、智能建造、裝配式裝修等新業(yè)態(tài)，在“小而美”的更新中更有用武之地;城市活力的邏輯也變了，老城區(qū)不再是“空心區(qū)”，而是通過(guò)有機(jī)更新重燃煙火氣、消費(fèi)力和吸引力。這種向內(nèi)生長(zhǎng)的力量，正是城市高質(zhì)量發(fā)展的底氣。

湖北大學(xué)危舊房改造項(xiàng)目(南區(qū))施工現(xiàn)場(chǎng)。中城公司 供圖

從社會(huì)發(fā)展看，原拆原建壯大的是“社會(huì)共治”的力量。它把城市當(dāng)作一個(gè)有記憶、有溫度的生命體來(lái)對(duì)待，讓幾十年攢下的信任、互助、人情，在協(xié)商共治的過(guò)程中重新編織成緊密的社會(huì)關(guān)系。居民一步步走出“等靠要”的依賴心理，基層自治的能力也在一次次討論、修改、表決中悄然生長(zhǎng)。

從人的發(fā)展看，原拆原建的靈魂是“人”。居民自己決策重大事項(xiàng)、自己監(jiān)督工程質(zhì)量，這些深度參與帶來(lái)的遠(yuǎn)不止一套稱心的房子。一位普通老人能在方案討論會(huì)上為自己的權(quán)益發(fā)聲，一群鄰里能自己商量著把住房“重裝升級(jí)”，他們收獲的是作為城市主人翁的成就感、尊嚴(yán)感，是“我能行”的踏實(shí)與自信。從“要我改”到“我要改”，再到“能改好”，每一位居民都成為自己美好生活的建造者，也讓城市因人的成長(zhǎng)而真正有溫度。

用以撬動(dòng)城市之變的原拆原建，本身就是一場(chǎng)探索，沒有現(xiàn)成模板，各地都在“摸著石頭過(guò)河”。當(dāng)我們將內(nèi)涵式發(fā)展、基層自治、人民城市人民建統(tǒng)一起來(lái)，就不怕試、不怕改。讓城市更宜居，讓生活更美好，讓人更有力量，城市更新就能真正成為人民城市建設(shè)的生動(dòng)實(shí)踐。

用“原拆原建”撬動(dòng)城市之變

武漢不少小區(qū)華麗蝶變

很多居民表示“求推廣”▼

5月24日，江漢區(qū)萬(wàn)松園路251號(hào)工地。85歲的陳前昌踱步而來(lái)，看看新房建得怎樣了。地基一天天成形，他心里那句話也越來(lái)越有底：“年底就能搬回來(lái)了?！?/p>

腳下這片地，原先是一棟8層老樓——墻體開裂，整棟樓向南歪著，不能再住人了。今年2月，老樓拆了，原地重建動(dòng)工。

施工現(xiàn)場(chǎng)。 記者商佩 攝

104戶居民自己出錢、自己做主，在老地方建起新家。這是武漢全市首例按“原址、原貌、原狀”原則實(shí)施的城市更新項(xiàng)目。

“新房子按新標(biāo)準(zhǔn)、新材料、新規(guī)范建，住著放心。”陳前昌隔三岔五來(lái)工地看一眼，對(duì)新房滿是期待：“有電梯，有天然氣，采光也好，都符合老年人的要求。晚年能住上這種質(zhì)量的房子，覺得很幸福!”

5月26日，黃陂區(qū)前川街道六中小區(qū)的工地上，一棟17層的新樓正從地下“長(zhǎng)”出來(lái)。今年年底，52戶居民就能原地搬進(jìn)新家，而半年前，這里還是三棟20世紀(jì)80年代建的危舊房。

危舊房改造，最難的不是蓋房子，而是算好一筆“平衡賬”。記者日前探訪發(fā)現(xiàn)，六中小區(qū)蹚出了一條新路——靠拆舊建新、銷售多出房源，再加上商業(yè)、車位等多元運(yùn)營(yíng)，用市場(chǎng)化方式破解了自主更新、原拆原建的資金難題。

到底該怎么建?52戶居民自己成立“合作化改造聯(lián)合社”與相關(guān)部門多次研究討論后形成了該項(xiàng)目的供地思路：在政府政策支持下提升建設(shè)空間，通過(guò)增加樓層和戶數(shù)，拆舊建新;最后由聯(lián)合社通過(guò)“委托拍賣”方式公開進(jìn)行拍賣出讓，由開發(fā)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化方式拿地進(jìn)行建設(shè)。原來(lái)3棟52戶的低矮老樓，變成1棟17層112戶的新住宅。滿足還建需求后，多出來(lái)的房源進(jìn)入市場(chǎng)銷售;同時(shí)結(jié)合城市更新相關(guān)政策爭(zhēng)取資金支持，覆蓋項(xiàng)目建設(shè)成本。

眼下，該項(xiàng)目入選了武漢市第二批“五改四好”城市更新片區(qū)名單。一個(gè)曾經(jīng)沒人敢碰的老舊危房，正在變成一套可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。它回答的正是城市更新中最難的那個(gè)問(wèn)題：錢從哪來(lái)，又怎么回得去。

5月25日10時(shí)許，青山區(qū)冶金大道旁，新溝橋街道科苑社區(qū)21街的32層新樓熱鬧起來(lái)，電梯里進(jìn)進(jìn)出出的，有相互打著招呼的鄰居，也有背著工具包的裝修師傅。樓道里飄著新家具的氣味，電鉆聲時(shí)斷時(shí)續(xù)。

這里是武漢市首個(gè)以“住宅合作社”模式推進(jìn)的危舊房改造試點(diǎn)，去年年底交房后，134戶居民正在進(jìn)行裝修，陸續(xù)搬進(jìn)新家。

和以前老社區(qū)相比，居民發(fā)現(xiàn)這里變了：17樓架空層藏著655平方米的“空中花園”，地下建了120個(gè)停車位，路邊立著90多個(gè)電動(dòng)自行車充電樁——一度稀缺的公共配套，這次扎堆“上新”了。

5月22日，湖北大學(xué)危舊改項(xiàng)目南區(qū)的兩棟新樓正在進(jìn)行室內(nèi)施工，項(xiàng)目工程師周先雄一直緊盯進(jìn)度。馬路對(duì)面，16棟建于二十世紀(jì)八九十年代的湖大社區(qū)教工宿舍樓里，住著這些新樓的業(yè)主。今年9月，他們就能拿到新家鑰匙。

老樓超八成樓齡超過(guò)25年，無(wú)電梯、設(shè)施陳舊、管網(wǎng)老化。怎么能讓老住戶換上新房子?湖北大學(xué)危舊改項(xiàng)目走出了一條新路：實(shí)行“居民主導(dǎo)、政府支持、企業(yè)落實(shí)”的合作化改造——居民自己部分出資，原地拆舊建新。

有教職工補(bǔ)了40多萬(wàn)元，用80平方米換93平方米，“這個(gè)價(jià)錢、這個(gè)地段換套電梯房，我覺得值!”

湖大社區(qū)教工宿舍樓原貌。中城公司 供圖

怎么解決資金難題?居民出一點(diǎn)，政府補(bǔ)一點(diǎn)，企業(yè)讓一點(diǎn)。三方合力構(gòu)建多元籌資渠道，把建房成本分?jǐn)偟?，換來(lái)了資金平衡。

讓城市更宜居，

讓生活更美好，

讓人更有力量，

用改革的辦法破解難題，

武漢奏出原拆原建的“四重奏”。

(文、視頻：長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)記者商佩 評(píng)論：長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)評(píng)論員 制作：沈欣 喻鑫 制圖：張莉)

編輯：陳琦