樓頂漏水、外墻脫落、電梯損壞……保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現(xiàn)問題，需要動用住宅專項維修資金進行維修和改造，可是常常遇到一個難題——部分小區(qū)啟動住宅專項維修資金時，一些業(yè)主參與表決不積極、投票通過難。

今年元月1日施行的《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)，在現(xiàn)行《物權法》等規(guī)定的基礎上，適當調(diào)整了業(yè)主共同決定事項的表決要求，也降低了房屋維修資金的“使用門檻”，為廣大業(yè)主帶來了許多便利。

今后如何申請房屋維修資金?怎樣走應急房屋維修資金申請程序……就大家關心的一系列房產(chǎn)物業(yè)問題，記者采訪了相關部門。

業(yè)主投票不積極

電梯壞了一年無法修

近日，茅箭區(qū)北京南路一小區(qū)業(yè)主向記者反映，他們小區(qū)7號樓一單元的一部電梯自2020年4月?lián)p壞后，至今沒有維修，處于停運狀態(tài)。

日前，記者來到這個小區(qū)7號樓看到，一單元共有3部電梯，中間一部電梯處于停用狀態(tài)?！耙呀?jīng)壞了好長時間，去年聽說社區(qū)組織業(yè)主參與電梯維修投票，但是不知道為啥至今沒修?！币幻麡I(yè)主說道。

記者隨機采訪一單元的多位業(yè)主，他們表示，由于只剩兩部電梯，每天早晚上下班高峰期，他們要提前一二十分鐘等電梯。

電梯損壞一年，為何至今沒有維修?小區(qū)物業(yè)公司負責人表示，小區(qū)2012年開始入住業(yè)主，已經(jīng)使用了9年。電梯損壞的原因已經(jīng)找到，是鋼絲繩磨損嚴重導致的，需要請專業(yè)機構維修，費用為5萬余元。由于小區(qū)沒有業(yè)主委員會，2020年物業(yè)公司打算動用房屋維修資金維修電梯，并依據(jù)相關法規(guī)舉行了業(yè)主投票，結果遭到該棟樓部分業(yè)主的反對。

市房地產(chǎn)服務中心物業(yè)科工作人員表示，電梯的保修期一般是1-2年，這個小區(qū)的問題電梯顯然過了保修期，如果維修費用較高，確實可以動用住宅專項維修資金。

遇到小區(qū)業(yè)主無法一致投票通過的情況，他建議，由業(yè)主委員會或者街辦、社區(qū)組織樓棟長、黨小組、下沉黨員干部參與協(xié)調(diào)持反對意見的部分業(yè)主工作。

據(jù)了解，源園社區(qū)已介入此事?！拔覀儚慕衲?月開始召集該樓棟業(yè)主開會協(xié)商，打算啟動房屋維修資金程序。按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，投票表決需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但由于本棟樓業(yè)主不同意使用房屋維修資金，導致投票過程耗時過長?！鄙鐓^(qū)工作人員介紹道。

《民法典》降低“使用門檻”

“雙過半數(shù)”業(yè)主同意即可

其實，這家社區(qū)遇到的業(yè)主投票難題，存在一定普遍性。近年來，很多小區(qū)在維修、改造共用部位、共用設施設備時，一旦要動用房屋維修資金，一些業(yè)主參與不積極、表決難、耗時長，帶來了各種難題。

面對這種情況，今年施行的《民法典》帶來好消息——降低房屋維修資金的“使用門檻”。

市住房維修資金管理中心負責人程良華介紹，以往，小區(qū)申請使用住宅專項維修資金主要依據(jù)《物權法》《湖北省物業(yè)服務和管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定。其中，《物權法》第76條和《湖北省物業(yè)服務和管理條例》第25條規(guī)定，籌集、管理、使用住宅專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

而《民法典》第278條中，將“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”分解為“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”;在使用維修資金方面，降低為“應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。

程良華表示，隨著房屋維修資金“使用門檻”的降低，將進一步提高住宅專項維修資金使用率，更好發(fā)揮住宅專項維修資金是“房屋養(yǎng)老金”的作用，解決維修資金申請使用表決難、通過難、耗時長，影響小區(qū)公眾安全和生活出行等問題。

我市正在修改完善新規(guī)

積極形成社區(qū)治理合力

2020年底，10部委聯(lián)合發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，要求提高維修資金使用效率，優(yōu)化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。

通知還指出，居住社區(qū)(住宅小區(qū))是居民生活的主要空間，是基層社會治理的重要內(nèi)容。凡是影響到小區(qū)業(yè)主公眾安全和生活出行的緊急問題，需要動用住宅專項維修資金對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，要充分調(diào)動黨小組、社區(qū)網(wǎng)格、樓棟長、居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力，這也是提高維修資金使用率的一種舉措。

程良華介紹，目前，我市住宅專項維修資金使用信息平臺已優(yōu)化升級，正在試運行過程，《住宅專項維修資金使用細則》正在修改完善。我市將依據(jù)《中民法典》規(guī)定，優(yōu)化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。

此外，他建議，遇到社區(qū)問題，可以充分發(fā)揮紅色物業(yè)黨建引領，積極參與和監(jiān)督住宅專項維修資金使用效率。

房屋維修金咋用你知道嗎?

這些情況可申請應急房屋維修金

記者在走訪中獲悉，不少小區(qū)存在外墻脫落的情況。其中，水印瀾灣小區(qū)的業(yè)主提出疑問，他們小區(qū)的外墻頻繁脫落，多次傷人，非常危險，如果按照正常程序申請維修金，時間較長，是否有相應的應急程序?

據(jù)水印瀾灣業(yè)委會介紹，小區(qū)2008年建成入住，共有5棟樓700余戶3000余人，外墻貼有灰色瓷磚。從2010年開始，小區(qū)樓棟外墻的瓷磚開始小范圍脫落，2014年、2015年開始頻繁脫落，多次砸到樓下行人、車輛。

2019年，小區(qū)業(yè)委會成立后，計劃將外墻瓷磚全部敲掉，重新粉刷。水印瀾灣小區(qū)業(yè)委會主任茍小軍告訴記者：“我們了解到相關法律法規(guī)新增了房屋維修資金應急程序，像我們小區(qū)的這種情況，能否啟用應急程序?”

“水印瀾灣小區(qū)可以走應急程序?！背塘既A介紹，如果小區(qū)出現(xiàn)電梯損壞、外墻脫落、水泵損壞、消防系統(tǒng)損壞等嚴重影響到業(yè)主出行、生活、安全的情況，業(yè)委會可以直接申請使用維修資金;尚未產(chǎn)生業(yè)委會的，由街道組織代為維修，并從維修資金中列支相關費用。

這樣申請應急房屋維修金

應急房屋維修資金申請流程：申報主體(業(yè)委會或者街辦、社區(qū))申請使用應急維修資金——現(xiàn)場查看(維修資金管理部門工作人員、業(yè)委會或者街辦、社區(qū)及業(yè)主代表參與，上門查看是否符合申報條件)——符合申報條件，由申報主體進行預算公示——委托維修單位一邊維修，一邊走申報程序——維修驗收結束撥付款項。

“通過這種方式，優(yōu)化了維修資金的使用流程，簡化了申請材料，縮短了審核時限，業(yè)主出行、生活、安全的緊要問題也可以在最快的時間內(nèi)解決。”程良華說。

據(jù)了解，從2018年8月開始，市房地產(chǎn)服務中心在湖北省率先打造“物業(yè)服務和管理電子信息平臺”，建設住宅專項維修資金信息平臺，通過互聯(lián)網(wǎng)、信息化、智能化信息平臺，實現(xiàn)了公開陽光、方便快捷。

目前，十堰城區(qū)共有近800個小區(qū)通過住宅專項維修資金信息平臺申請使用了房屋維修資金。

這些情況可申請使用房屋維修金

程良華介紹，《住宅專項維修資金管理辦法》明確規(guī)定，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

住宅共用部位，指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)，業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂，以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第9條規(guī)定，業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。申報使用住宅專項維修資金時，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

值得注意的是，房屋維修資金的金額有限，用一點少一點，如何保證業(yè)主有限的維修資金都能花在刀刃上?

程良華介紹，市住房維修資金管理中心接到申報后，會第一時間安排人員到場查看，確認申報主體是否合格，申報維修范圍是否符合條件，從源頭上避免房屋維修資金挪作他用;其次，在查看過程中，邀請社區(qū)(業(yè)委會)、業(yè)主代表、物業(yè)公司相關人員一起參與其中，充分保障業(yè)主對維修資金使用的知情權、監(jiān)督權。

“廣大業(yè)主應關注小區(qū)的維修資金使用情況，積極參與監(jiān)督，提出意見建議，維護好自己的權益。”程良華說。

編輯：董滿