3月24日，中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)北京地區(qū)多片區(qū)知名學(xué)區(qū)房樓盤(pán)、中介進(jìn)行實(shí)地走訪(fǎng)。走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，頭部中介已經(jīng)全面下線(xiàn)了單價(jià)18萬(wàn)元/平方米以上的學(xué)區(qū)房，而這類(lèi)房子基本都是小戶(hù)型學(xué)區(qū)房，憑借中介的“口口相傳”，根本不愁賣(mài)。有中介直言，下架后更好賣(mài)，因?yàn)橄到y(tǒng)表面看起來(lái)，就是沒(méi)房子了。

“下架更好賣(mài)”

“客戶(hù)的系統(tǒng)是看不到這類(lèi)單價(jià)高的房子了，經(jīng)紀(jì)人可以看到。這類(lèi)房子恰恰是剛需學(xué)區(qū)房成交主力。”位于金融街片區(qū)學(xué)區(qū)房中介從業(yè)人員王莉（化名）對(duì)記者表示，“18萬(wàn)以上的房源，在西城區(qū)常見(jiàn)。要想上宏廟、實(shí)驗(yàn)二小等優(yōu)質(zhì)小學(xué)，買(mǎi)一個(gè)1000萬(wàn)至1200萬(wàn)之間的開(kāi)間是最起碼的條件?？們r(jià)低對(duì)應(yīng)單價(jià)肯定高，別說(shuō)18萬(wàn)，48萬(wàn)的房子也不是沒(méi)有。”

王莉向記者展示了她能看到、但客戶(hù)看不到的“天價(jià)”房源。記者看到，在西城區(qū)，單價(jià)在40萬(wàn)以上的房源并不少見(jiàn)。其中有一套房源僅有10平米，單價(jià)達(dá)到45萬(wàn)元以上。

“房子也是學(xué)區(qū)房，只不過(guò)是平房。跟普通商品房相比，平房在交易和后續(xù)上學(xué)方面有些麻煩和風(fēng)險(xiǎn)，但是不影響成交。這種10平方米左右的房子，雖然沒(méi)有掛出來(lái)，但是只要手續(xù)齊全了，我們?cè)谂笥讶σ晦D(zhuǎn)發(fā)，立刻就被秒掉?！蓖趵蚪榻B稱(chēng)。

圖片來(lái)源：中介內(nèi)網(wǎng)

“不讓掛出來(lái)是建委規(guī)定的，但是不讓掛的這些房子，恰恰是學(xué)區(qū)房成交主力。過(guò)戶(hù)的時(shí)候，這類(lèi)房子是參考地區(qū)最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)，因此貸款額度會(huì)受影響。目前只是不讓宣傳，不是不讓交易。外網(wǎng)掛出來(lái)的都是大戶(hù)型，客戶(hù)如果真想買(mǎi)，會(huì)找經(jīng)紀(jì)人問(wèn)有沒(méi)有小戶(hù)型，所以根本不愁賣(mài)。這種饑餓營(yíng)銷(xiāo)是倒逼的。不透明反而讓成交更快了?！币晃粡氖聦W(xué)區(qū)房銷(xiāo)售多年的中介劉曉（化名）對(duì)記者表示。

價(jià)格仍在漲

有購(gòu)房人士對(duì)記者爆料，2020年下半年簽約的西城月壇片區(qū)學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)成交價(jià)（不含中介費(fèi)、稅費(fèi)）是750萬(wàn)，“目前已經(jīng)漲了80多萬(wàn)，也就半年多的時(shí)間?！?/p>

對(duì)此，西城區(qū)多個(gè)中介對(duì)記者表示，“西城區(qū)學(xué)位信息采集登記時(shí)間是每年的5月初，春節(jié)前后是成交旺季。2020年四季度到2021年一季度，學(xué)區(qū)房成交量都相對(duì)比較大。價(jià)格一直在漲?！?/p>

“目前最大的問(wèn)題是沒(méi)有房子，房源少導(dǎo)致一套一價(jià)，業(yè)主都想比之前一套賣(mài)得高，價(jià)格自然上來(lái)了。”走訪(fǎng)過(guò)程中，多個(gè)學(xué)區(qū)房中介對(duì)記者表示，“目前，西城學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相比年前漲幅在5%左右。我們作為中介，也不想讓它漲。宣傳漲價(jià)現(xiàn)在對(duì)我們來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)極大。但是不管說(shuō)不說(shuō)，目前都還是在漲。”

圖片來(lái)源：中介內(nèi)網(wǎng)

炒作存在風(fēng)險(xiǎn)

從監(jiān)管角度看，包括上海、北京在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市都對(duì)學(xué)區(qū)房進(jìn)行了嚴(yán)控。北京地區(qū)方面，近期，北京海淀區(qū)房管局聯(lián)合區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局對(duì)上地、萬(wàn)柳等區(qū)域房屋交易中介機(jī)構(gòu)加大執(zhí)法檢查力度，對(duì)涉嫌炒作“學(xué)區(qū)房”概念、借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)、代理未經(jīng)房主書(shū)面授權(quán)委托房源等違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查取證。海淀區(qū)房管局工作人員介紹，目前，區(qū)房管局已檢查中介機(jī)構(gòu)門(mén)店134家，對(duì)存在違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)立案6件，停業(yè)自查2家，行政處罰2萬(wàn)元。篩查安居客、58同城、鏈家、我愛(ài)我家等網(wǎng)上房源發(fā)布信息1000余條，下架不實(shí)房源信息53條。下一步，海淀區(qū)將持續(xù)加大對(duì)中介行業(yè)的執(zhí)法檢查力度，嚴(yán)懲違規(guī)交易行為，規(guī)范二手房市場(chǎng)交易秩序。

北京海淀區(qū)房管局介紹稱(chēng)，主要檢查是否存在炒作“學(xué)區(qū)房”概念、誤導(dǎo)欺騙購(gòu)房者、借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序行為。明確要求各家機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照“房住不炒”的要求，嚴(yán)格依法依規(guī)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)做好正向宣傳引導(dǎo)，維護(hù)市場(chǎng)秩序。海淀區(qū)房管局提醒， 2019年1月1日后，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片，并根據(jù)學(xué)位情況派位入學(xué)。

走訪(fǎng)過(guò)程中，記者也對(duì)這一內(nèi)容進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)。中介稱(chēng)，從學(xué)區(qū)改革時(shí)間看，東城是最早進(jìn)行多校劃片的，然后是海淀，再之后是西城。從東城和海淀前期表現(xiàn)看，雖然實(shí)行多校劃片增加了學(xué)區(qū)房的不確定性，但是基本還是就近原則。只有買(mǎi)了學(xué)校附近的房子，被相應(yīng)的學(xué)校選中的概率才能增加。

此前，北京市住建委則發(fā)文制定了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查工作安排，將重點(diǎn)查處無(wú)證售房、不實(shí)宣傳、借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假網(wǎng)絡(luò)房源等九個(gè)方面問(wèn)題。下一步，北京市住建委將繼續(xù)采取多種方式不定期開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查，確?！笆奈濉遍_(kāi)局之年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，助力實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。

編輯：陸興敏